■ 회신일자 : 2017.3.9.

■ 질의요지 가. 도로사업에 다가구용 단독 주택의 일부(불법증축한 지하 및 계단, 복도 등)가 편입된 경우 보상은? 나. 주택을 출입하는 주계단 및 복도가 편입되는 경우 출입구 등 재설치 보상 여부 및 건축물 전체에 대하여 보상이 가능한지? 다. 건축물 전체를 보상하는 경우 임차인에게 주거이전비 등의 보상이 가능한지?

■ 회신 내용 가.「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」(이하 “토지보상법”이라 함) 제75조제1항에 따르면, 건축물·입목·공작물 기타 토지에 정착한 물건(이하 “건축물등”이라 함)에 대하여는 이전에 필요한 비용으로 보상하여야 하고, 다만, 건축물등의 이전이 어렵거나 그 이전으로 인하여 건축물등을 종래의 목적대로 사용할 수 없게 된 경우, 건축물등의 이전비가 그 물건의 가격을 넘는 경우, 사업시행자가 공익사업에 직접 사용할 목적으로 취득하는 경우 중 하나에 해당하는 경우에는 당해 물건의 가격으로 보상하도록 규정하고 있습니다. 여기서, 해당 건축물등이 무허가인지 여부에 따라 보상여부에 차등을 두고 있지 아니하므로 건축물등 자체에 대한 보상시에는 이전비 또는 물건의 가격으로 보상하여야 한다고 보나(참조 해석례 법제처 10-0399, 2010.12.3.), 다만 관계법령에서 보상에 관하여 제한을 둔 경우 또는 공익사업과 관련없이 관계법령에 위반되어 이전·철거 등의 조치가 진행되고 있는 등의 경우에는 당해 공익사업의 시행으로 인한 손실이 발생한다고 볼 수 없으므로 보상대상에 해당되지 아니한다고 봅니다. 나. 토지보상법 제75조의2제1항에서 사업시행자는 동일한 소유자에게 속하는 일단의 건축물의 일부가 취득되거나 사용됨으로 인하여 잔여 건축물의 가격이 감소하거나 그 밖의 손실이 있을 때에는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 그 손실을 보상하여야 한다. 다만, 잔여 건축물의 가격 감소분과 보수비(건축물의 나머지 부분을 종래의 목적대로 사용할 수 있도록 그 유용성을 동일하게 유지하는 데에 일반적으로 필요하다고 볼 수 있는 공사에 사용되는 비용을 말한다. 다만, 「건축법」 등 관계 법령에 따라 요구되는 시설 개선에 필요한 비용은 포함하지 아니한다)를 합한 금액이 잔여 건축물의 가격보다 큰 경우에는 사업시행자는 그 잔여 건축물을 매수할 수 있도록 하고 있으며, 같은 조제2항에서 동일한 소유자에게 속하는 일단의 건축물의 일부가 협의에 의하여 매수되거나 수용됨으로 인하여 잔여 건축물을 종래의 목적에 사용하는 것이 현저히 곤란할 때에는 그 건축물소유자는 사업시행자에게 잔여 건축물을 매수하여 줄 것을 청구할 수 있으며, 사업인정 이후에는 관할 토지수용위원회에 수용을 청구할 수 있다. 이 경우 수용 청구는 매수에 관한 협의가 성립되지 아니한 경우에만 하되, 그 사업의 공사완료일까지 하도록 하고 있습니다. 따라서 건축물을 종래의 목적대로 사용할 수 있도록 공사비를 보상하여야 할 것으로 보며, 잔여 건축물을 종래의 목적에 사용하는 것이 현저히 곤란하다면 전체 건축물에 대하여 보상하여야 할 것으로 봅니다. 다. 토지보상법 시행규칙 제54조제2항에서 공익사업의 시행으로 인하여 이주하게 되는 주거용 건축물의 세입자(법 제78조제1항에 따른 이주대책대상자인 세입자는 제외한다)로서 사업인정고시일등 당시 또는 공익사업을 위한 관계법령에 의한 고시 등이 있은 당시 해당 공익사업시행지구안에서 3개월 이상 거주한 자에 대하여는 가구원수에 따라 4개월분의 주거이전비를 보상하도록 하고 있습니다. 따라서 공익사업으로 인하여 건축물 전체가 편입(보상)되어 임차인이 이주하는 경우에는 동 규정에 따라 주거이전비 등을 보상하여야 할 것으로 보며, 개별적인 사례에 대하여는 관계법령, 사업현황, 건축물현황 등을 검토하여 판단할 사항으로 봅니다.

■ 관련 공문 근거
 ○ 토지정책과-1604(2017.3.9.)