■ 회신일자 : 2016.11.9.

■ 질의요지 가. 가설건축물을 허가받아 사용하던 중에 공익사업에 편입된 경우 지장물 보상(이전비, 영업손실보상 등)이 가능한지? 나. 가설건축물내 영업중인 임차인 이전비 및 영업손실보상 가능한지? 다. 가설건축물의 존치기간이 만료되어, 기간연장이 되어 있지 않은 경우 무허가건축물로 보아 보상(영업손실보상 등)이 가능한지?

■ 회신 내용 가.「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」(이하“토지보상법”이라 함) 제75조제1항에 따르면, 건축물·입목·공작물 기타 토지에 정착한 물건(이하 “건축물등”이라 함)에 대하여는 이전에 필요한 비용으로 보상하여야 하고, 다만, 건축물등의 이전이 어렵거나 그 이전으로 인하여 건축물등을 종래의 목적대로 사용할 수 없게 된 경우, 건축물등의 이전비가 그 물건의 가격을 넘는 경우, 사업시행자가 공익사업에 직접 사용할 목적으로 취득하는 경우 중 하나에 해당하는 경우에는 당해 물건의 가격으로 보상하도록 규정하고 있습니다. 따라서 공익사업에 가설건축물 등이 편입된 경우 동 규정에 따라 보상하여야 할 것으로 보나, 관계법령에서 보상에 관하여 제한을 둔 경우 또는 공익사업과 관련없이 관계법령에 위반되어 이전·철거 등의 조치가 진행되고 있는 등의 경우에는 당해 공익사업의 시행으로 인한 손실이 발생한다고 볼 수 없으므로 보상대상에 해당되지 아니한다고 보며, 개별적인 사례에 대하여는 사업시행자가 관계법령 및 사실관계 등을 검토하여 판단할 사항으로 봅니다. 참고로 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제64조제3항에 따르면 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사·시장 또는 군수는 제2항제1호 또는 제2호에 따라 가설건축물의 건축이나 공작물의 설치를 허가한 토지에서 도시·군계획시설사업이 시행되는 경우에는 그 시행예정일 3개월 전까지 가설건축물이나 공작물 소유자의 부담으로 그 가설건축물이나 공작물의 철거 등 원상회복에 필요한 조치를 명하도록 규정하고 있으며, 관련 판례에 따르면 “… 토지소유자는 도시계획사업이 시행될 때까지 가설건축물을 건축하여 한시적으로 사용할 수 있는 대신 도시계획사업이 시행될 경우에는 자신의 비용으로 그 가설건축물을 철거하여야 할 의무를 부담할 뿐 아니라 가설건축물의 철거에 따른 손실보상을 청구할 수 없고, 보상을 청구할 수 없는 손실에는 가설건축물 자체의 철거에 따른 손실뿐만 아니라 가설건축물의 철거에 따른 영업손실도 포함된다고 할 것이라고 판시(대법원 2001.8.24, 선고, 2001다7209 판결 참조)하고 있음을 알려드립니다. 나？다. 토지보상법 시행규칙 제45조에서 법 제77조제1항에 따라 영업손실을 보상하여야 하는 영업은 사업인정고시일등 전부터 적법한 장소(무허가건축물등, 불법형질변경토지, 그 밖에 다른 법령에서 물건을 쌓아놓는 행위가 금지되는 장소가 아닌 곳을 말한다)에서 인적·물적시설을 갖추고 계속적으로 행하고 있는 영업. 다만, 무허가건축물등에서 임차인이 영업하는 경우에는 그 임차인이 사업인정고시일등 1년 이전부터 「부가가치세법」 제8조에 따른 사업자등록을 하고 행하고 있는 영업을 말한다(제1호), 영업을 행함에 있어서 관계법령에 의한 허가등을 필요로 하는 경우에는 사업인정고시일등 전에 허가등을 받아 그 내용대로 행하고 있는 영업(제2호)에 해당하는 영업으로 하고 있습니다. 따라서, 적법한 장소에서 행하고 있지 아니한 영업은 위 규정에 따른 영업손실 보상대상에 해당하지 않는다고 보며, 공익사업 시행과 관계없이 원상회복하여야 하는 가설건축물에서의 영업은 영업손실보상 대상에 해당되지 아니한다고 사료되며, 개별적인 사례에 대하여는 사업시행자가 관련법령 및 사실관계 등을 검토하여 판단할 사항으로 봅니다. 참고로 관련판례에 따르면 “도시계획시설부지 내 가설건축물 임차인은 가설건축물의 한시적 이용 및 그에 따른 경제성 기타 이해득실을 형량하여 임대차계약 체결 여부를 결정한 것으로 볼 수 있고, 임차인의 권능은 그 소유자의 권능에 터잡은 것으로서 임대차 기간이나 차임 등도 가설건축물에 대한 허가조건의 내용 등과 같은 특수한 사정을 기초로 한 것이다. 따라서 도시계획시설부지로 결정된 토지에 허가를 받아 건축된 가설건축물을 임차하였다면 그 목적물을 원상회복할 의무의 부담을 스스로 감수한 것으로 볼 수 있어서, 이러한 가설건축물 임차인의 영업손실에 대하여 보상하지 않는 것이 과도한 침해라거나 특별한 희생이라고 볼 수 없으므로 이 사건 법률조항이 재산권을 침해한 것이라고 할 수 없다”라고 판시(헌법재판소 2010헌바470, 2012.3.29)하고 있음을 알려드립니다.